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稳市政策背后存深意楼市告别投机看涨时期世界和平

2020-02-15 05:21:11来源:励志吧0次阅读

“稳”市政策背后存深意 楼市告别投机“看涨”时代

本是一个普通工作日,北京南六环外一处楼盘却显得异常火热,短短一小时内迎来6、7组看房客。 看房人数明显多了起来,周末时看房团乃至会挤满大厅 ,售楼经理小贾告知。

自今年两会工作报告针对楼市泄漏出明显的 和缓 态度以来,从中央部委到地方,陆续打出包含信贷、税收、土地使用等在内的政策 组合拳 ,业内人士表示,新一轮 稳市 大幕已经拉开。所走访的这处楼盘无疑已经感受到了来自政策的暖意。

不过,小贾同时透露,看房人群中终究转化为成交客户的,与去年同期相比并没有明显差异。这从一定程度上代表了目前住宅市场的普遍状态,体现了当前楼市买卖双方的博弈正处心理节点。一边是政策频频吹来 暖风 ,一边是供需日益平衡,购房者更加理性、谨慎。在蠢蠢欲动的 纠结 中,楼市会否再次 看涨 一片?

稳 市政策密集出台

3月30日,无疑将成为中国楼市的一个重要转折时点。

风传已久的 信贷+财税 稳楼市政策终究靴子落地,力度之大超乎预期。央行等三部门联合下发通知,购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;具有1套住房且购房贷款未结清,最低首付款比例为40%。另外,财税政策同时跟进,财政部、国家税务总局下发通知,二手房营业税免征期限由5年改成2年。

就在三天前的27日,国土部、住建部联合发布 增进房地产市场平稳健康发展的通知 ,提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求,被视作鸣响中央层面稳定楼市消费第一枪。

短短4天以内,包括国土部、住建部、央行、银监会、财政部、国家税务总局在内的6部委先后为楼市注入 强心剂 ,无疑亮出了官方稳定楼市消费的 底牌 。

事实上,楼市调控放开的意图早已有迹可循。去年10月底的国务院常务会议,明确住房消费为消费扩大和升级的重点领域。

今年两会上,国务院总理在工作报告中再次提出,稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改良性住房需求,增进房地产市场安稳健康发展。

由此,改变房地产行业颓势、稳定住房消费已不单单是地方放松限购、限贷的独立行动,而是从中央层面开始,构成了政策 协力 。

值得注意的是,官方此次明确提及,房地产业是国民经济的重要行业,房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。

专家指出,自2003年 18号文 首提 重要支柱产业 以来,其后一轮又一轮的调控,官方再未冠以房地产业 支柱 二字。唯一例外是2008年爆发国际金融危机后,中央大力救市时曾再度提及。与近年来工作报告避提楼市相比,本轮中央稳定房地产市场的态度可谓明显并且坚定。

在分析人士看来,中央层面的口子一旦扯开,各地本就按捺已久的稳楼市政策或将 闻风而动 密集出台。其实,自去年下半年以来,取消限购、取消限贷、回购、货币补贴、调剂公积金政策等 刺激行动 ,已被各地逐一从调控工具箱中取出。

中原地产首席分析师张大伟认为,2015年的政策仍然将会升级,房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路,并有望在营业税征收、一线中部份城市限购等环节进一步放开。

楼市步入 新常态

政策暖风立刻吹向了身处寒冬的房企和按捺已久的购房者。据媒体报道,新政出台后首日,部份二手房业主 坐地起价 ,在北京,一些改良性购房者急签购房合同。

从紧从严调控的淡出,中国楼市将迎来怎样的 新常态 ?

新政的利好效果确切不言而喻。全国房地产商会同盟执行主席顾云昌接受新华采访时表示,金融体系对房地产业的支持作用不言而喻,从前期导向性政策的酝酿,到实质性政策的出台,市场买房预期将得到逐渐提升。2套房首付比例降至4成、2年以上普住销售免营业税等针对于改良性住房政策的出台,也体现了此番政策对于改良性住房需求的重视,势必构成直接刺激作用。

中原地产粗略预计,首付从%下降到40%,起码可以直接增加10%的直接有效购买需求,1二线城市2季度市场成交量或环比上涨30%。

有乐观的看多者乃至高呼,目前的利好政策与2009年时十分相似,彼时的楼市在政策加持下掀起一轮高潮,以此类推此轮房地产市场亦将重现辉煌。

但是,市场却已不再是那个市场, 花开遍野 的场景毕竟产生在过去。

目前的房地产市场,与2009年相比,库存高企、市场分化严重、土地等本钱居高等问题存在,已让楼市的基本面完全不同,即便有众多政策红利,但经济增速延续走低,使得购房者整体信心下落,观望情绪浓厚,行业整体回暖仍有待光阴。

在市场人士看来,究其缘由,中国房地产市场或已到达 供求平衡 状态,楼市开始进入下半场。同策咨询研究部总监张宏伟指出,楼市上半场房企所依托的土地增值、房价上涨的模式已过去,不再会有普遍性的规模化增长机会,房地产作为 最大范围资金蓄水池 的作用在逐渐下降。下半场中,住宅市场价格走势会相对安稳,房企很难像 黄金十年 那样,在土地升值或者房价过快上涨进程中取得比较大的利润空间。

从地产巨头的战略布局可见一斑。万达去地产化明显,恒大调转船头转型消费类产业,万科也在急寻新的商业模式

面对上一阶段规模化发展遗留下的库存高企等问题,发改委房地产研究中心主任刘琳在接受新华采访时指出,今年全年房地产市场依然处于去产能、消化高库存的态势,去化依然是 主旋律 。顾云昌坦言,目前的房地产市场已处在下降周期,房地产市场正在进行趋势性调整。

调控思路 顺势而变

与市场结构一同产生变化的是官方调控思路的转变。

从 抑制 等表述,到 促进房地产市场安稳健康发展 的定调,决策层选择主动应变。首先从导向层面消除市场疑虑。房地产业作为国民经济重要的组成部分,既关乎发展又联系民生,本轮一系列的调剂举措可谓 应势而生 。

从具体措施来看,此番政策并未一味 放宽 、 托底 、 救市 。

住建部、国土部发文表态,对住房供应明显偏多地方减少住宅用地供应,住房供求矛盾比较突出的热点城市酌情有效增加住宅用地供应规模。另外强调,优化住房供应套型,增进用地结构调整。新政种种,表明分类调控的思路再次被明确。

在伟业我爱我家团体副总裁胡景晖看来,两部委通知实际体现了既有 托底 ,又有 盖帽 的整体思路。供应、库存多余的城市,多元化的方式将加速库存消化稳定市场;供不应求的城市继续依据实际加大住宅供应,稳定价。张宏伟则认为,短时间来看一揽子措施为消化库存提供了明确的根据,长时间来看是促使地方、房企转型谋求新发展方式的有力助推器。

从需求方来看,新政将进一步释放 刚需 、 刚改 人群的消费需要,减轻购房者压力。尤其是对2套房政策的放开,被业内人士普遍视为此轮新政的亮点。

张大伟向表示,2套房贷款政策的调整,对改良需求来说将出现质变,去年央行发布的松绑限贷政策,事实上已放松了改良需求入市,此次对2套松绑,意味着改善需求将全面得到鼓励。

新政供需两端 双剑齐发 , 表明在当前环境下,过严、从严的楼市政策已回归到正常化、长效化、市场化 ,刘琳表示,符合当前市场化改革方向。

买房子毕竟是件人生大事,动辄几百万,我还是多看几家再观望观望吧 ,在上述楼盘看房的刚需客小张告知。

正如这位理性的购房者一样,楼市再次看涨或狂飙并不是本轮政策的初衷和侧重点。如何在政策转型之际,平稳过渡到楼市下半场,还消费者、房企、地方一个更加健康、稳定的市场,也许才是新政出台背后的深意。

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