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建立长效机制知易行难

2019-08-16 19:32:35来源:励志吧0次阅读

  长效机制强调市场机制,在长效机制下,市场机制将发挥主要作用,而行政手段将逐步居于次要地位。 ——全国房地产商会联盟执行主席顾云昌

  建立长效机制的很多措施都是明确的,也呼吁了多年,只因为涉及地方政府的利益,迟迟没有实行。 ——瑞银证券中国区首席经济学家汪涛

  如果继续现在的短期调控,会走进死胡同,长效机制的建立首先要发动市场机制,对土地、税收、财政等方面进行改革。 ——北京大学不动产鉴定研究中心主任冯长春

  长效机制的设计应吸取韩国住房政策教训,不可长期依赖通过行政手段抑制投资投机需求的做法,避免过度干预房地产市场运行。 ——万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆

  长效机制强调的是市场机制

  Q 你如何理解房地产长效机制?房地产应该在哪几方面建立长效机制?

  顾云昌(全国房地产商会联盟执行主席):调控政策是短期行为,调节市场温度,促进市场冷热均衡。而长效机制则强调市场机制,强调与房地产市场相连的各方面的改革。在长效机制下,市场机制将发挥主要作用,而行政手段将逐步居于次要地位。房地产长效机制应当从土地、财税、金融这三个方面进行改革。

  汪涛(瑞银证券中国区首席经济学家):长效机制就是用更市场化的手段,例如征收税;减少财政对土地的依赖;改变土地供给机制,打破政府对于土地供应的垄断。还包括扩充其他投资渠道等等。

  冯长春(北京大学不动产鉴定研究中心主任):长效机制意味着房地产市场可持续健康的发展。如果继续现在的短期调控政策,房地产市场会走进死胡同。长效机制的建立首先要发动市场机制,对土地、税收、财政等多方面进行改革。

  长效机制很重要的一个方面就是住房保障机制的建立。这里的保障有双重含义,一方面是实物保障,即通过经适房、公租房等保障房形式,满足社会上不同人群的住房需求。一方面则是政策保障,政府可以通过对低收入人群降低首付比率、延长期、减免税费等方式,为低收入阶层提供政策上的优惠。

  毛大庆(万科集团执行副总裁、北京万科总经理):调控长效机制的设计应吸取韩国住房政策教训,不可长期依赖通过行政手段抑制投资投机需求的做法,避免过度干预房地产市场运行。国际经验表明,住房供应是满足基本住房需求和稳定房价的基础,即使在快速发展阶段,住房供应也可以跟上住房需求的增长。

  房地产长效机制应在以下几个方面建立,在土地政策方面,比如扩大城市建设用地规模,优化土地供应结构等。在财政税收政策方面,实施普通租赁住房税收优惠政策,发展租赁市场,对空置住房、奢侈住房征收特别房产税等。在金融政策方面,开放各类融资渠道等。在住房保障政策方面,采取鼓励社会机构投资持有公共租赁住房,增加租金货币补贴等措施。

  各种利益阻碍进程

  Q 建立长效机制的呼声一直存在,但迟迟没有动静,你认为建立长效机制面临哪些困难?急需解决什么问题?

  顾云昌:建立长效机制需要深化改革,而改革存在方方面面的难度。目前财税、金融和土地制度的改革力度都不够,又由于各方面的利益钳制,改革并不能顺利进行。

  但这些方面的改革也并不是没有进展。例如目前在金融方面就有所突破。开发商通过、、等多种方式扩宽了融资渠道。

  汪涛:应该说目前无论从哪些方面建立长效机制都有较大的难度。很多措施都是很明确的,也呼吁了多年,只是因为涉及地方政府的利益,因此迟迟没有实行。旧的机制运行久了,如果进行改动,肯定会有改革的阵痛。例如实行房产税,改变土地财政,对政府收入可能影响很大,房地产市场也可能会受到很大打击。

  很难说什么时候是最好的改革时机。当经济向好的时候,虽然改革的实际难度减小,但是改革的主观动力却减弱了。当经济形势比较低迷的时候,容易倒逼改革,但难度和风险都会更大,需要政府拿出更大的决心。

  现在主要是担心经济下滑,出口和制造业等很多行业都比较低迷,房地产已经成为不多的亮点,所以目前改革房地产,阻力还是比较大的。我觉得晚动不如早动,越往后越积重难返,再改革的时候对实体经济的打击越大。

  冯长春:建立任何机制之前都应该将之前存在的问题树立清楚,并明确未来的发展目标和方向。再针对现实的实力制定全面的方案。此外,要充分考虑政策有可能会带来的风险,可以向房产税试点一样,先做试点观察效果之后再决定是否全面铺开。

  长效机制非一蹴而就

  Q 你认为长效机制的建立需要多少时间?在建立长效机制的过程中如何克服困难?

  顾云昌:长效机制建立的时间视全面改革的进度而定,不可一蹴而就。同时,房地产市场的改革也需要不断深化,在长效机制建立之后,市场上仍会出现新的问题,这就需要机制深化创新来应对新挑战。

  冯长春:新的机制在实施过程中总会出现意想不到的情况。例如房产税在还没有查清房源的情况下没办法产生有效作用。因此,长效机制建立之前,需要做好房屋普查等基础工作,处理好各方利益关系,然后再逐步展开改革。

  就一个城市来讲,要先对城市的大体收入水平、能力等进行详细调研,然后将不同阶层的住房需求细分,进而建立相应的保障体制,将商品房交还市场。

  过去调控 未来改革

  Q 短期调控的退出和长效机制的建立,两者之间如何衔接?

  顾云昌:最近并没有新的调控政策出台,过去对房地产市场是调控,未来则是改革,更多地强调长效机制。通过改革和政策的结合,才能达到最好的效果。

  冯长春:这是一个逐步演化的过程:调控政策将逐步退出舞台,通过信息披露等引导方式逐步加强,以保障房地产机制继续完善。

  毛大庆:未来15年,房地产调控长效机制政策目标可分两步走:第一步,以“每户一套房,满足家庭基本需求”为目标,解决城镇家庭基本起居需要;第二步,以“每人一间房,满足个人基本需求”为目标,为城镇居民提供相对舒适的居住条件。

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